物业服务“货不对板”、收费明细不透明、公共收益被侵占、更换物业难……这些与老百姓生活息息相关的“痛点”，在全国两会上再次成为代表委员关注的焦点。全国人大代表方燕建议，破除“先有业委会才能换物业”的制度性门槛，让“差评”物业能够真正出局。
方燕在调研中发现一个现实困境：按照现行《物业管理条例》，想换掉不满意的物业公司，往往依赖于业委会的成立和运行。但实际情况是，很多小区业委会“成立难、运行难、行权难”，这就形成了一个“死结”——没有业委会，业主就换不了物业；物业服务不到位，业主却还要继续缴费。
更让人头疼的是，小区前期物业选聘多由建设单位指定，市场竞争天然不足。业主想换，却受制于更换流程复杂、阻力大等因素，导致劣质企业“赖着不走”也难以清退。
北京一小区曾出现“新旧物业争相上岗”的闹剧：业主大会决定更换物业，原物业公司却以各种理由拒绝退场，双方僵持不下，一度造成小区管理失序。据最高人民法院3月2日发布的数据显示，近五年全国法院依法审结的一审物业服务合同纠纷已达439万余件。这背后，是无数业主面对“差评”物业无能为力的现实。
针对这些乱象，方燕代表提出了一套整改“组合拳”：
一是取消业委会作为更换物业的前置条件。建议明确前期物业服务合同期限届满自动终止。对于无业委会的小区，可由街道、社区指导业主直接表决，畅通解聘、选聘与交接流程。
二是建立物业企业信用评价机制。将服务质量、收费规范、投诉处理、履约情况纳入核心评价内容，建立信用与收费联动机制，让“信用分”直接影响物业费浮动，倒逼企业提升服务。
三是实现“劣者出局”。对严重失信、侵害业主利益、拒不整改的企业，依法限制市场准入、强制清退，从源头破解“到期不退、清退困难”的顽疾。
四是让公共收益“归位”。针对公众关心的维修基金使用和公共收益去向问题，建议对维修资金建立公示、审批、审计、追踪制度，开展全过程监督，确保业主的钱真正花在实处。
方燕代表提出的建言，在上海已有不少探索。去年出台的《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》明确提出健全信息公开机制、建立住宅物业服务点评机制等举措。今年起施行的《上海市物业服务招投标管理办法》则进一步明确：小区业主大会尚未成立时，只要有20%以上业主提议，居委会就能组织全体业主投票决定是否解聘物业，并强化了对物业企业选聘的全程监管。这意味着，“不成立业委会也能换物业”在上海已有落地的制度路径。
方燕代表的建议，核心是赋予业主更实在的“选择权”。上海的探索表明，打破“业委会”前置门槛在制度上可行。当“差评”物业不再能高枕无忧，市场才能真正用脚投票。让服务者敬畏，让居住者安心，这应成为物业改革的方向。
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